房企融资“三箭齐发”:锦上添花易,雪中送炭难

两周内六家上市房企定增方案获批,房企融资“第三支箭”开始发力了。


【资料图】

6月16日,招商蛇口成为“第三支箭”出台后,首单成功取得注册批文的房企。其后6月27日,保利发展、大名城、福星股份和中交地产定增方案获批;6月29日,陆家嘴发行股份购买资产并募集配套资金获批。

所谓“第三支箭”,是指对房企股权融资的政策支持。“第一支箭”是信贷支持,“第二支箭”是发债支持。

2022年11月,人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》,业内称为“金融十六条”。随后,金融机构纷纷行动,房企融资的政策支持迎来“三箭齐发”。

不过,截至2023年上半年,房企融资仍未回暖,加上楼市销售平淡,房地产行业尚未走出困境。

据克而瑞数据,今年5月,80家典型房企的融资总量为263.29亿元,环比减少56.4%,同比减少60.4%,为2020年以来单月融资的新低。

中指研究院的数据显示,1-6月,TOP100企业拿地总额5920亿元,拿地规模同比下降10.2%,仍有超五成百强房企未投资拿地。

克而瑞在近期一份研报中直言,“2022年四季度以来虽然政策放松,但融资开闸仍仅限于优质房企及白名单房企,整体行业面融资面仍然处于筑底阶段,多数民营房企尤其是出险房企融资难的问题依然突出。”

从信贷支持名单上看,万科获得了六家国有大行的意向融资支持,总规模超过 3000亿元;此外,碧桂园、龙湖、美的置业、中海、华润、招商蛇口、金地及绿城中国均获得两家及以上银行支持。

从发债支持名单上看,龙湖、美的置业、新城控股、万科、金地、旭辉、绿城中国等房企拿到储架式注册发行债券额度。

而目前风险曝露的房企如恒大、融创、泰禾、金科等,以及一些出现在违约边缘的房企,均不在名单之中。

都是对优质房企、白名单房企“锦上添花”,没人对困境房企“雪中送炭”。对房企的融资支持,分化非常明显。

从中也可看出,本轮房地产支持政策有助于扭转市场的悲观预期,防范风险向正常经营企业扩散,但并没有为出险房企背书之意。

而且,无论是银行的意向授信额度,还是储架式注册发行债券额度,还是拟筹划非公开发行股票,目前大多数房企并未拿到真金白银。

关于信贷支持,“金融十六条”中明确,对于新发放的配套融资形成不良的,相关机构和人员已尽职的,可予免责。以官方文件形式正式明确银行合理支持地产项目融资的免责条款,意在打消银行项目审批的顾虑,政策力度不可谓不大。

问题是责任可免,损失谁补?商业银行,在商言商,后续实际贷款依然要经过银行的审核。

而且目前对房地产企业融资限制的“三条红线”并未取消,政策对于风险防范仍未放松,谨慎心态可见一斑。

发债支持能否落实,也要看市场买不买账。考虑到美元债违约已成为普遍现象,只有白名单房企才有希望拿到真金白银。

像龙湖能够以3%左右的利率发债,而万达只能因市况未达公司预期而中止发行公债券注册程序,市场有自己的选择。

信贷需要担保抵押,发债需要信用,股权融资则需要投资者有成为股东的信心。在万一破产的清偿顺序中,股权在债权之后,债权又分优先和普通。

房企清偿顺序一般为:

破产费用和共益债务;

消费性购房债权,就是购房者权益;

建设工程价款优先受偿权,可以理解为建筑工人权益;

担保物权,一般对应银行等融资机构设定抵押的贷款;

职工劳动债权,就是员工工资奖金等;

税款;

普通债权,包括境内公司债,境外(多为美元)债,应付账款(供应商),理财产品,商票,之类。

看到这个顺序,大家就会明白,房企暴雷为何从商票、美元债开始,它们是出现资金问题后,房企最先放弃兑付的。

在以上所有债权都实现清偿之后,如果还有剩余,就是股东权益了。

目前,困境房企都在全力“保交付”,也就是保上述第二项,就已经焦头乱额了。股东权益的不确定性,可想而知。

定增获批,体现的是政策支持。但发行是市场化的,需要公司和保荐机构主动去找钱,投资者是否买单,取决于房企本身的质量以及买方的信心。

所以推出定增方案的房企,都会有大股东参与甚至占大头,以彰显诚意。目前获批注册的房企中,保利发展、招商蛇口和中交地产,其实控人均明确表示将参与定增。能否吸引其他投资者跟进,尚待观察。

东方财富Choice数据显示,目前除了六家获批定增的房企之外,还有17家公司的股权融资方案正在审批流程中。

其中,西藏城投、外高桥、中南建设、万科A、华发股份、荣盛发展6家房企定增申请已获交易所受理,正处于问询环节,待交易所审核,并获得证监会作出同意注册的决定后方可实施;其余10家方案进度或处于董事会通过阶段,或处于股东大会通过阶段。

通常而言,房企获准注册后,有效期是一年。如果未能在期限内发行成功,则可能面临注册失效的情况。

考虑到当前人口、城市化水平,房地产行业很难在16万亿的销售峰值基础上继续增长,存量竞争中,房企之间的优胜劣汰无可避免。

留给困境房企的时间,已经不多了。

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